[현미경] "신세계건설, 분양·수익성 개선 지연시 다시 위험해질수도"

[편집자주] 기업의 위험징후를 사전에 알아내거나 원천적으로 차단한다는 것은 어려운 일이다. 내용이 어렵거나 충분하지 않다면 호재와 악재를 구분하기 조차 어렵다. 일부 뉴스는 숫자에 매몰돼 분칠되며 시장 정보를 왜곡시키는 요인으로 지적되기도 한다. 현미경으로 봐야 할 것을 망원경으로 보면 아무것도 보이지 않는 이치다. ‘현미경’ 코너는 기업의 과거를 살피고 현재를 점검하며 특정 동선에 담긴 의미를 자세히 되짚어 본다. 

뉴스웨이브 = 이태희 기자

신세계건설이 분양 실적 및 수익성 개선이 장기간 지연되거나 PF 우발채무 리스크가 점차 현실화될 경우 추가적인 신용위험이 확대될 가능성을 배제할 수 없다는 관측이 제기됐다. 

한국신용평가(이하 한신평)는 최근 보고서에서 현재 신세계그룹 차원에서 진행되고 있는 각종 재무 지원을 감안했을 때 올해 내 단기적인 유동성 대응 부담은 크게 완화할 수 있을 것으로 판단된다면서도 분양실적 회복 등이 계속 지연될 경우 위험이 다시 확대될 수 있다고 지적했다. 

한신평의 이번 보고서는 총선 이후 건설업계 위기설 등과 관련, 시장 문의가 많은 롯데건설, GS건설, HDC현대산업개발, 신세계건설 등 4개사의 현 상황을 평가하는 내용을 담고 있다.

신세계건설은 최근 수년간 미분양이 많은 대구 등 일부 지방 주택분양사업을 크게 늘렸다가 큰 손실을 보면서 최근 신용등급이 강등됐다.

신세계건설의 적자 확대로 모기업인 이마트까지 작년 대규모 적자를 기록하는 등 신세계그룹 전체에도 큰 부담을 주자 현재 그룹 차원에서 ‘신세계건설 살리기 작전’에 총력을 다하고 있는 상태다.

올해 초부터 신세계건설의 신세계영랑호리조트 흡수합병(순현금 유입 효과 약 660억원), 사모사채 발행(2년 만기, 1월 1,000억원 발행 완료, 4월 500억원 및 7월 500억원 발행 예정. 산업은행 및 신세계아이앤씨 전액 인수), 트리니티 골프장 등 레저부문 매각(매각 예정금액 1,820억원) 등이 잇따라 진행되고 있다.

이런 지원 조치들이 완료될 경우 보유 현금성자산 1,260억원, 미사용 여신한도 650억원 등까지 합치면 신세계건설이 확보할 가용 유동성은 모두 6,390억원에 이를 전망이다.

신세계그룹은 확정된 자구책 이외에도 신세계건설 재무구조 개선 목적의 추가 지원방안도 현재 검토하고 있는 것으로 알려진다.

한신평은 현재까지 확정된 자구책만으로도 올해 내 만기도래 차입금 등과 미분양 현장 공사비 투입 등의 자금 소요에 대응할 수 있을 것으로 전망했다.

다만 대부분 진행사업장의 원가율이 100% 내외에 이르고, PF보증금액이 증가한 상황에서 분양실적 및 수익성 개선이 장기간 지연되거나 PF우발채무 리스크가 점차 현실화될 경우가 문제라고 한신평은 밝혔다. 적어도 올해 소요자금을 그룹이 막아주는 동안 분양, 수익성 등이 좋아져야 하는데 그렇지 못할 경우 위험성이 다시 커질 수 있다는 것이다.

먼저 PF 우발채무를 보면 신세계건설의 최근 공시 기준 PF보증금액은 2,800억원(이자지급보증 포함시 3,340억원)이다. 책임착공 의무를 제공한 옛 포항역 개발사업이 기한 내 착공되지 못하고 지난 2월 PF보증(2,000억원, 자금보충 및 미이행 시 조건부 채무인수 의무)으로 전환됨에 따라 보증 규모가 크게 늘었다.

이 사업은 옛 포항역 부지에 초고층 주상복합건물을 건설하는 대규모 프로젝트로, 포항 지역의 분양경기가 침체되면서 당초 계획 대비 본PF 전환 및 착공이 지연된 브릿지론 상태다.

한신평은 구(舊) 포항역 개발사업이 신세계건설 PF보증금액의 상당 부분을 차지하고 있고 사업 시행사의 지분 40%를 직접 보유하고 있기 때문에 해당 프로젝트의 사업성, 본PF 전환 여부, 분양위험 통제 수준 등이 향후 신세계건설 사업 및 재무안정성 전반에 중대한 변화 요인으로 작용할 수 있다고 밝혔다.

신세계건설이 300억원의 PF자금보충 약정을 제공하고 있는 서울 연신내 복합개발사업 현장은 작년 상반기 분양 개시 이후 현재까지 분양실적이 부진한 상황이다. PF보증 리스크의 현실화 가능성과 함께 책임준공 약정 제공에 따른 공사비 회수 부담도 내재하고 있다.

작년 4월 신규로 PF 연대보증을 제공한 서울 목동 KT부지 개발사업(500억원)도 현재 구체적인 사업 일정이 확정되지 않아 브릿지론 상태에 머무르고 있다. 신세계건설은 향후 직접적인 사업 추진 대신 시공계약 해지를 통한 PF보증 해소를 추진하고 있다고 한신평은 밝혔다.

다만 구리갈매 지식산업센터 개발사업의 경우는 현재 분양률이 96%로, 준공 이후 입주가 진행되고 있어 해당 현장에 제공된 이자지급보증(대출금액 420억원) 의무의 현실화 가능성은 크지 않다고 판단했다.

2,800억원 중에서 금융기관 차입금을 제외한 1,950억원은 직접금융시장에서 조달해 부동산 경기 및 금융시장 여건에 따른 차환 위험이 내재하고 있다. 운전자금 측면에서도 미분양 부담이 큰 만큼 책임준공 약정을 제공한 현장에서 공사비 회수 차질 등으로 인한 추가적인 자금소요가 예상되는 상황이라고 한신평은 밝혔다.

신세계건설의 분양실적을 보면 분양경기가 크게 저하된 대구 지역을 중심으로 주택사업장, 오피스텔 등의 분양실적 부진이 장기화됨에 따라 2024년 1월 말 진행사업장 분양률은 59%(주택사업장 기준)에 머무르고 있다.

특히, 2021~2022년 분양을 개시한 대구 사업장의 분양률이 20~30% 내외의 저조한 수준으로, 공사대금 회수 차질, 사업성 저하로 인한 손실 등의 부담이 점차 증가하고 있다.

작년 말 별도기준 매출채권(아직 못받은 돈)은 4,529억원(대손충당금 반영 전 총액 기준)으로 늘어났으며 이 중 대구 사업장 관련 채권이 2,000억원 이상을 차지하고 있다. 주요 미분양 사업장에 대해 이미 2023년까지 600억원 이상의 손실을 반영했다.

준공 후 미분양 사업장인 대구 수성4가 현장의 경우, 시행사의 PF차입금 만기 연장 실패로 대주단이 공매절차에 돌입, 손실을 인식했으며, 공사가 진행 중인 대구 칠성동 현장에서도 사업수지 악화에 따른 예상 손실을 반영했다.

작년 대규모 예상 손실 반영에도 불구하고 PF시장 전반의 구조조정이 본격화되면서 주택경기 및 분양여건 부진이 이어질 경우, 진행 현장에 대한 추가적인 손실 반영과 함께 공사미수금 부담도 지속될 전망이라고 한신평은 밝혔다.

수익성과 관련, 신세계건설은 2022년부터 공사원가 부담, 미분양사업장 관련 손실 등이 가중되면서 영업적자로 전환했다. 작년에는 진행사업장의 공사원가 상승, 대구지역 사업장의 저조한 분양실적 등으로 인한 예상 손실을 일시에 인식한 결과 별도기준 1,878억원의 대규모 영업손실을 기록했다.

이 중 약 600억원이 미분양 현장 관련 예상 손실이며, 공사원가 상승으로 인한 예정원가 조정 관련 손실도 크게 반영되어 있다.

이런 예상 손실의 반영에도 불구하고 원가율이 높은 민간 도급공사 위주의 진행 사업장 구성, 미분양 현장과 관련한 추가적인 손실 가능성 등을 감안하면 당분간 저조한 영업실적 기조가 예상되며, 의미 있는 수준의 수익성 개선에는 상당한 시일이 소요될 것으로 보인다고 한신평은 밝혔다.